（老朱说养老-24-183）另外一个是地产系，由于地产本身主业不好，现在我们了解到前100强的地产公司当中，有很多都纷纷推出康养产业，或者在观望。同时我们也注意到在存量资产出来之后，大家都在想怎么盘活的问题，这都是现在表现非常明显的。还有一个趋势是地方国企和康养企业纷纷进入市场，大家可以看到北康养、深康养、上海康养集团、苏州康养集团，都在进入这个市场，还有一个现象就是文旅集团，现在地方的文旅集团慢慢变成文商旅集团或者文商康旅集团，慢慢都会增加康养旅游和康养服务在里面。第五个趋势是会员卡及高额押金受限，这实际上是一个民生问题，它不是一个纯经营问题，所以我们在理解养老产业的时候，还要理解养老产业背后的养老事业的逻辑。

第二部分说说我们理解的康养住区和服务的运营是什么，从我的角度来讲是两个方面，一个是资产运营，一个是内容运营。

（老朱说养老-24-183）这套体系是我们在考虑的，资产运营到底包括什么，因为传统的房地产简单来说就是投资、建设和销售，后期所有的运营交给物业公司去完成，我们对客户的中长期全生命周期的消费行为或者生活行为的研究是不够的。但是养老不同，养老从投资的角度来讲是投资、建设和运营的过程，从运营角度来讲，它还包括全生命周期的生活服务和精神服务的需求，所以它的难度系数还是比较高的，它也不类同于商业资产，也不像酒店一样，它可能更难一些。

从资产运营的角度来讲，我们认为有8个方面，第一是投资地图的设定，康养本身是不动产的属性，所以在投资属性当中我还是坚持认为“地段地段地段”是不变的。第二是产品体系，涉及到后续的运营，我们在运营体系当中从护理站到最远长者护理的动线，一个楼层配多少房间，最高的人户比，这个体系比一般的产品更复杂一些。第三是供应链管理系统，我们要搭建自己的供应链体系，这是非常有必要的，可以降低前端建设端的成本。

（老朱说养老-24-183）第四是建设，第五是经营驾驶舱系统，这一块比较倾向于像酒店行业一样，对于养老来讲就是一张床每天产生多少收益，对一个酒店来讲是一个房间一天产生多少收益。经营驾驶舱是需要一套完整的体系来支撑的，因为只有这样我们才能用拧毛巾的精力赚到一点小小的盈利。第六是客户关怀系统，我们从客户的视角来讲，从55岁到100岁有长达45年的客户关怀计划，怎么建立一个适合客户的客户计划是至关重要的，如果你没有一定的量，没有这个产品，没法做到很好的客户关怀计划，你做到这个客户关怀计划以后，对我们全周期服务客户，提供他需要的产品，也是我们非常重要的盈利模式。